Centrum Haaksbergen, partiële herziening Marktplan, deelgebied Midden

1.1 Aanleiding

Het centrum van Haaksbergen is al enige tijd aan vernieuwing toe. Het gebied rond de Markt heeft dringend een impuls nodig. Met het oog op de toekomst is het nodig om de leefbaarheid en de kwaliteit van het centrum en de lokale en regionale centrumfunctie voor de toekomst te waarborgen. Een sterk dorpshart vraagt om samenhang en identiteit. Het centrum zal een verbouwing ondergaan, met verschillende nieuwe gebouwen en een nieuwe openbare ruimte. Doel is de aantrekkelijkheid van het centrum te versterken zodat wonen, winkelen, werken en recreëren in een aangename omgeving kunnen plaatsvinden en meer mensen uit de regio de weg zullen vinden naar het centrum van Haaksbergen.

In 2006 is het Marktpromenadeplan (MPP) opgesteld voor versterking van het winkelaanbod in de omgeving van de Markt in Haaksbergen. Door gewijzigde omstandigheden is in 2011 door de gemeenteraad besloten niet verder te gaan met de uitvoering van het MPP. In hetzelfde jaar is een haalbaarheidsstudie gedaan naar een alternatief plan rondom de Markt gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• versterking van de huidige structuur door middel van verdere concentratie en versterking van ‘het hart van het centrum’ rondom de Markt;
• kleinschaliger programma met een beperkte toevoeging van winkelaanbod.

Deze haalbaarheidsstudie 'De Markt Centraal' is aangenomen als ruimtelijk kader voor de ontwikkelingen in het centrum van Haaksbergen. In de haalbaarheidsstudie zijn twee varianten voor het Marktplan opgenomen; één met inpassing van een supermarkt en één zonder. Naar aanleiding daarvan zijn verschillende plannen uitgewerkt.

In december 2016 heeft de gemeenteraad zijn voorkeur uitgesproken voor het plan dat passend is binnen de verschillende kaders. Dit betreft de variant zonder supermarkt uit de haalbaarheidsstudie. Dit plan behelst maximaal 1.000 m2 detailhandel/horeca aan de Markt, met daarboven maximaal 24 (zorg)appartementen, en zes grondgebonden woningen aan de Hibbertsstraat. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Doel van het plan

Het doel van dit bestemmingsplan is even helder als complex: het in planologische zin ruimte bieden van de ontwikkelingen in het centrum van Haaksbergen. Het eerste belang is gelegen in het bieden van vrijheid en ruimte aan een veelheid van functies die passen binnen de ontwikkeling tot een levendig centrum, waarbij een goed woon- en leefklimaat nagestreefd wordt. Hierin past het zo weinig mogelijk beperkingen opleggen aan functies en een zorgvuldige inpasbaarheid van (nieuwe) bebouwing en openbare ruimte.

Het tweede belang is gelegen in het waarborgen van de bestaande rechten van aanwezige ondernemers en bewoners. Zij moeten er op kunnen vertrouwen dat zij gebruik kunnen blijven maken van de mogelijkheden die zij hebben. Hierin past dat bestaande rechten zoveel mogelijk worden vastgelegd.

1.3 Ligging plangebied

Het plangebied betreft een gebied tussen de Markt en de Hibbertsstraat, dat centraal gelegen is in het centrum van Haaksbergen. Daarnaast maakt ook een parkeerterrein aan de Hibbertsstraat deel uit van het plangebied. Op onderstaande afbeelding is de globale begrenzing van het plangebied weergegeven.

Globale begrenzing plangebied

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied is in 2012 het bestemmingsplan 'Centrum Haaksbergen, partiële herziening Marktplan' als ontwerp in procedure gebracht. Tot vaststelling van dit plan is het echter nooit gekomen. Daarbij wordt opgemerkt dat voorliggend plan enkel betrekking heeft op het middendeel van het Marktplan, tussen Markt en Hibbertsstraat. Voor het deel aan de oostzijde van de Markt is in 2015 een bestemmingsplan vastgesteld. Het deel ten westen van de Hibbertsstraat valt buiten het plangebied. Hiervan is de economische uitvoerbaarheid nog niet aangetoond.

Het geldende planologische kader wordt daarmee deels gevormd door het bestemmingsplan Haaksbergen-Centrum, zoals dat door de gemeenteraad van Haaksbergen op 29 januari 2003 is vastgesteld en op 9 september 2003 door Gedeputeerde Staten van Overijssel is goedgekeurd. Dit betreft met name het deel van het plangebied waar in voorliggend bestemmingsplan geen ontwikkelingen plaatsvinden.

Voor het deel waar wel ontwikkelingen plaatsvinden, geldt het 'oude' bestemmingsplan Haaksbergen-Centrum, vastgesteld door de gemeenteraad op 15 juli 1981 en goedgekeurd op 20 juli 1982 door Gedeputeerde Staten van Overijssel. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven, met roodomlijnd het gebied waar de in paragraaf 1.1 beschreven ontwikkeling plaatsvindt.

Uitsnede bestemmingsplan Haaksbergen-Centrum (1982)

Op grond van het bestemmingsplan Haaksbergen-Centrum (1982) gelden voor het ontwikkelingsdeel van voorliggend plan de bestemmingen 'Eengezinshuizen', 'Kantoren', 'Winkels' en 'Openbaar erf''. Voor de drie eerstgenoemde bestemmingen is een bouwvlak opgenomen dat volledig mag worden bebouwd.

Voor de kantoor- en winkelbestemming geldt ter hoogte van de Markt dat de goothoogte maximaal 8 m mag bedragen en de dakhelling maximaal 60 graden. Een maximale bouwhoogte is niet opgenomen.

Voor de bestemming 'Eengezinshuizen' is ook geen maximale bouwhoogte opgenomen. De maximale goothoogte bedraagt 6,5 m bij een dakhelling van maximaal 60 graden.

1.5 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• In Hoofdstuk 1 worden aanleiding en doel uiteengezet voor het opstellen van het bestemmingsplan.
• In Hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied. De historische ontwikkeling, de belangrijkste karakteristieken en de bestaande ruimtelijke situatie staan daarbij centraal.
• In Hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid verwoord.
• In Hoofdstuk 4 worden de uitgangspunten van het plan beschreven.
• De uitvoerbaarheidaspecten die gerelateerd zijn aan de gewenste ontwikkelingen komen aan bod in Hoofdstuk 5.
• De juridische planopzet wordt behandeld in Hoofdstuk 6. Hierin worden de gewenste ontwikkelingen vertaald in een juridisch-planologische regeling. Daarmee vormt dit hoofdstuk een toelichting op de regels.
• Vervolgens komen in Hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan bod.

3.1 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en omgevingsverordening

De Omgevingsvisie Overijssel betreft een integrale visie die het voorheen geldende Streekplan Overijssel 2000+, het Verkeer- en Vervoersplan, het Waterhuishoudingplan en het Milieubeleidplan samen brengt in één document. Hiermee is de Omgevingsvisie het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie is in 2009 in werking getreden. In 2013 is de Omgevingsvisie geactualiseerd. De laatste partiële herziening van de Omgevingsvisie dateert van 2015.

De Omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. De hoofdambitie van Overijssel is om een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi en vitaal landschap. Een samenleving, waarin alle Overijsselaars zich thuis voelen en participeren. Met bloeiende steden en dorpen als motoren voor cultuur en werkgelegenheid, ingebed in een landschap, waarin wonen, natuur, landbouw en water elkaar versterken.

Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• behoud en versterken van de verscheidenheid en identiteit van (binnen-)stedelijke kwaliteit en mooie landschappen in het buitengebied;
• aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus, die voorzien in woonvraag;
• een vlotte en veilige reis over weg, water, spoor en per fiets van en naar stedelijke netwerken en streekcentra binnen en buiten Overijssel;een vitale en zichzelf vernieuwende regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden voor kennisintensieve maakindustrie en MKB;
• veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en de stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. generieke beleidskeuzes;
• 2. ontwikkelingsperspectieven;
• 3. gebiedskenmerken.

De omschreven drie niveaus sturen op basis van een inhoudelijke ontwikkelingsvisie of, waar en hoe een ruimtelijke ontwikkeling gerealiseerd kan worden. Dus bij een initiatief tot woningbouw, bedrijfslocaties, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, landbouw, water, etc. kan met deze drie niveaus bepaald worden of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Onderstaand figuur geeft dit schematisch weer. De niveaus worden vervolgens nader toegelicht. Daarna wordt nader ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking waaraan nieuwe ontwikkelingen moeten worden getoetst.

GENERIEKE BELEIDSKEUZES

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Voor woningbouw, bedrijfslocaties en voorzieningen in zowel de groene als stedelijk omgeving hanteert de provincie de SER-ladder/Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffende onder andere reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden en Ecologische Hoofdstructuur/Natuurnetwerk Nederland. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Als ze het gevolg zijn van provinciale keuzes staan ze in de Omgevingsverordening Overijssel.

ONTWIKKELINGSPERTIEVEN

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de Groene en Stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de beschreven beleids- en kwaliteitsambities. Op de kaart Ontwikkelingsperspectieven uit de Omgevingsvisie is hieraan nog een aantal geografisch bepaalde beleidskeuzes toegevoegd zoals de drinkwaterwinning. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend om flexibiliteit voor de toekomst te hebben.

In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is het de uitdaging de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. Hieronder is een uitsnede van de perspectievenkaart te zien behorende bij de Omgevingsvisie.

Ontwikkelingsperspectieven Omgevingsvisie

Het plangebied ligt op grond van de perspectievenkaart in het 'Stedelijk gebied - historische binnenstad'. Onder de stedelijke omgeving verstaat de provincie alle steden, dorpen, kernen en hoofdinfrastructuur. De stedelijke netwerken vormen de economische motor van de provincie en samen met de dorpen bieden de (stedelijke) voorzieningen de aantrekkingskracht die de landschappelijke en recreatieve vestiging factoren completeren. Bij de stedelijke omgeving gaat het om gebieden voor dynamische en veerkrachtige woon-, werk- en voorzieningenmilieus waar de kwaliteiten en identiteit van de bestaande stad worden versterkt en benut voor herstructurering, transformatie, inbreiding en uitbreiding.

GEBIEDSKENMERKEN

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De bijlage Catalogus Gebiedskenmerken behorende bij de Omgevingsvisie geeft meer in detail inzicht in de kenmerken van verschillende gebieden en wat in die gebiedskenmerken van provinciaal belang is voor hoe een ontwikkeling invulling krijgt. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke inpassing, infrastructuur, milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

• Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische processen - zoals ijs- wind- en waterstromen, erosie en sedimentatie - en biotische processen - zoals vestiging van plant- en diersoorten - inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Overijssel bestaat voornamelijk uit een dekzandcomplex dat afloopt van oost naar west. Een paar noord-zuid georiënteerde stuwwallen doorsnijden het dekzand. Het is een van oudsher bij tijd en wijle heel nat landschap waar het water maar moeilijk uit weg kon. Hier heeft zich hoogveen ontwikkeld. In het westen loopt dit landschapstype tot aan de kustlijn van de voormalige Zuiderzee, waar in de delta van IJssel, Vecht en Zwarte Water kleicomplexen en laagveengebieden zijn ontstaan.

Vanouds bestaat er in deze laag een sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem; het watersysteem maakt in essentie één grote beweging van de brongebieden (op de flanken van de stuwwallen), naar de beken en weteringen (in de zandgebieden), naar Vecht en Zwarte Water en tenslotte naar de IJssel en de Randmeren. Dit proces heeft in Overijssel geleid tot een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Vervolgens heeft dit natuurlijke landschap plek en betekenis gekregen in het menselijk occupatieproces. Het natuurlijk landschap vormt daarmee de basis voor het gehele grondgebied van de provincie.

Natuurlijke laag

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart 'Natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'dekzandvlakte'.

De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

Door de ligging van het plangebied in bebouwd stededlijk gebied is deze laag voor het plan minder relevant.

• Laag van agrarisch cultuurlandschap'

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Het aanzien van ruim tweederde van het oppervlak van Overijssel wordt bepaald door het agrarisch gebruik. Van deze landschappen maken zowel de agrarische productiegronden, de landschappelijke beplantingen, routes, waterlopen, reliëfs etc, als de erven, buurtschappen en dorpen deel uit. Vanuit de nederzettingen werden de omliggende gronden ooit ontgonnen, daardoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan.

Bij de ontwikkeling van de cultuurlandschappen hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. Afhankelijk van bijvoorbeeld de stand van de techniek en de beschikbaarheid van meststoffen is door de eeuwen heen een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen, -dorpen) gegroeid. Structuur, maatvoeringen en landschapselementen worden keer op keer aan de veranderende omstandigheden aangepast.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap'

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart 'Laag van het agrarische cultuurlandschap' aangeduid met het gebiedstype 'essenlandschap'. De ambitie is het behouden van de es als ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen: grote open maat van de essen, het mozaïek van de flank van de es, de open beekdalen en vroegere heidevelden. De samenhang hiertussen krijgt opnieuw vorm en inhoud door accentuering van de verschillende onderdelen en overgangen.

Door de ligging van het plangebied in bebouwd stededlijk gebied is deze laag voor het plan minder relevant.

• Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen, maar daarbij wordt de kwaliteit eigenheid en onderscheidend vermogen (mede gevormd door de historie) van de regio steeds belangrijker.

Stedelijke laag

Op grond van de gebiedskenmerkenkaart 'Stedelijke laag' ligt het plangebied in het 'historisch centrum'. Als hier ontwikkelingen plaatsvinden dan dragen deze bij aan behoud en versterking de mix van functies, het historisch gegroeide patroon van wegen en openbare ruimten en de leefbaarheid. Grote bouwopgaven, zoals bij herstructurering, inbreiding of intensivering van woon-, werk-, en voorzieningen milieus worden ingepast met respect voor de historie, het individuele karakter van de bebouwing en de leefbaarheid, in relatie tot de problematiek van verkeer en parkeren.

• Lust- en leisurelaag

Met de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap en de stedelijke laag is het spectrum voor ruimtelijke kwaliteit nog niet compleet. Aan de (relatieve) autonomie van de natuurlijke processen in de natuurlijke laag, het 'nut' van het agrarisch cultuurlandschap en de sociale en functionele dynamiek van de stedelijke laag voegt de laag van de lust- en leisurelandschappen de dimensie van het welbehagen, het plezier, de trots en de beleving toe. Deze laag is het domein van de belevenis, betekenis en identiteit. De lust- en leisurelaag voegt eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken, en recreatieve routes, maar benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

In de lust- en leisurelaag is voor het plangebied en omgeving geen aanduiding opgenomen.

3.2 Gemeentelijk beleid

Woonvisie

De Woonvisie met als ondertitel 'Keuzes voor de toekomst, een woonvisie van nu naar 2020' is op 21 december 2011 vastgesteld. Hierin verwoordt de gemeente de behoefte aan woningen. Keuzevrijheid, flexibiliteit en jong & oud zijn belangrijke thema's in de woonvisie. Bouwen voor leegstand moet voorkomen worden en een evenwichtige bevolkingsopbouw wordt nagestreefd.

De woonvisie is leidend voor de ontwikkelingen ten aanzien van woningbouw. Tussen 2011 en 2015 is er een woningbehoefte van totaal 341 woningen in de gehele periode. De woonvisie zal in de toekomst worden geëvalueerd en waar nodig worden bijgesteld aan de hand van de aangepaste bevolkingsgroeiprognoses.

Woonprogramma

De gemeente Haaksbergen zal in de komende jaren beperkt blijven groeien. De focus ligt binnen deze groei op inbreidings- en herstructureringsgebieden. In de notitie inbreidingslocaties 2025 is aangegeven welke locaties de komende jaren in aanmerking (kunnen) komen voor herontwikkeling. De Markt is een van de locaties die daar genoemd is. De basis voor deze notitie en voor de keuzes die daarin zijn gemaakt, ligt in de structuurvisie 2030 en de actuele Woonvisie.

De 14 Twentse gemeenten zijn een bestuursovereenkomst overeengekomen waarin afspraken zijn gemaakt over de woningbouwprogrammering in Twente. Aanleiding voor deze bestuursovereenkomst was de Ladder voor duurzame verstedelijking die regionale afstemming over dit onderwerp vereiste en het terugdringen van de regionale overprogrammering. Uitgangspunt van deze afspraken is bouwen voor lokale behoefte. Deze lokale behoefte is afgeleid van de Primos-prognose 2015. De meest recente prognoses laten zien dat Haaksbergen nog niet de helft van de actuele woningbehoefte in de komende 10 jaar heeft ingevuld. Daarom zal het beoogde woningbouwprogramma binnen het Marktplan binnen deze afspraken kunnen worden ingevuld. Wel worden "nieuwe" plannen vanaf 25 woningen formeel afgestemd in de subregio en andere planrelevante gemeenten zoals die zijn opgenomen in de bestuursovereenkomst.

Structuurvisie 2030

De inzet van de structuurvisie is om de bijzondere leefkwaliteit van Haaksbergen op zijn hoge niveau te houden en waar mogelijk te verbeteren. Het accent zal daarbij liggen op het versterken van de cultuurhistorische kwaliteiten en het groene karakter. Daarmee zijn op de eerste plaats de huidige inwoners en bedrijven gediend, maar het maakt Haaksbergen ook aantrekkelijk voor anderen. Juist in tijden waarin de groei beperkt is, is het van belang dat Haaksbergen zich onderscheidt als het groenste dorp van Twente met een voorzieningenniveau dat hoort bij een kleine stad, en uitstekend bereikbaar is. Om deze missie te laten slagen, zijn er negen concrete ambities geformuleerd, waarmee de gemeente de komende jaren aan de slag gaat:

• 1. Verbeteren van de relatie en verzachten van de overgangen tussen dorp en buitengebied.
• 2. Een sfeervol groen centrum met de Markt als stralend middelpunt*.
• 3. Stimuleren van een gezonde plattelandseconomie en op peil houden van de ecologische en cultuurhistorische kwaliteiten van het buitengebied.
• 4. Versterken van de cultuurhistorische kwaliteit van de dorpsstructuur*.
• 5. Benutten van de toeristische potentie van de samenhang tussen dorp en landschap.
• 6. Versterken van de veelzijdigheid van de Haaksbergse economie*.
• 7. Verbreden van het aanbod aan woonmilieus*.
• 8. Op peil houden en concentreren van het voorzieningenniveau*.
• 9. Verduurzamen en beleefbaar maken van het watersysteem

Elk initiatief dat bij de gemeente wordt ingediend, moet een bijdrage leveren aan deze vorenbeschreven ambities. Dat hoeft niet te betekenen dat een plan aan álle ambities moet voldoen, maar het mag niet tegen ambities ingaan en waar mogelijk moet het bijdragen aan meerdere ambities. Het marktplan vervult minimaal vijf van deze ambities (zijn vermeld met een *).

Visiekaart kern Haaksbergen

Welstandsnota

Op grond van de Woningwet zijn gemeenten voor het welstandstoezicht verplicht te beschikken over een door de gemeenteraad vastgestelde welstandsnota. De Welstandscommissie dient vervolgens de bouwplannen aan deze, door de gemeenteraad geformuleerde en voor iedereen kenbare, uitgangspunten te toetsen. De Welstandsnota Haaksbergen is niet gericht op het realiseren van dergelijke ingrijpende invullingen in de bestaande structuur. Om deze reden is voor de toetsing van onderhavig plan een separaat beeldkwaliteitsplan opgesteld dat tezamen met het bestemmingsplan zal worden vastgesteld, zie ook paragraaf 4.4.

Haalbaarheidsstudie De Markt Centraal

Op 30 november 2011 heeft de gemeenteraad de haalbaarheidsstudie De Markt Centraal als ruimtelijk kader vastgesteld voor de ontwikkelingen in het centrum van Haaksbergen. In de haalbaarheidsstudie zijn de belangrijkste uitgangspunten en de ontwikkelingskansen voor een centrumproject rondom de Markt uiteengezet. Deze studie is daarmee de onderlegger voor het bestemmingsplan en wordt in navolgend hoofdstuk uitgebreid beschreven. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Structurele versterking van het centrum door concentratie van (winkel)voorzieningen en investeringen in een compact kernwinkelgebied bestaande uit een tweepolenstructuur met de omgeving Jumbo als westelijke pool, de Markt als oostelijke pool en de Spoorstraat als belangrijkste winkelstraat.
• De hoofddoelstelling van de haalbaarheidsstudie is om de Markt ook in de toekomst primair onderdeel uit te laten maken van het kernwinkelgebied. De Markt is als centraal ontmoetingsplein van grote maatschappelijke waarde voor heel Haaksbergen. Om de doelstelling te bereiken zijn twee varianten opgesteld.
• De eerste variant gaat uit van inpassing van een supermarkt en en enkele overige winkels. De positie van de Markt wordt in ruimtelijk en functioneel opzicht versterkt door een directe koppeling van de supermarkt aan het Marktplein. De supermarktingang is zoveel mogelijk aan de Markt gesitueerd met de Marksteeg als belangrijke verbinding tussen parkeerterrein, supermarktingang en Marktplein.
• De tweede variant gaat uit van stedenbouwkundige 'opvulling van het gat' aan het Marktplein door de ontwikkeling van nieuwe commerciële ruimten. De trekkracht van een supermarkt wordt daarin weliswaar gemist, maar de stedenbouwkundig en functioneel afgeronde Markt kan als identiteitsdrager en ontmoetingspunt de versterkte oostelijke pool van het kernwinkelgebied vormen.

Flankerend beleid

Het rapport 'Flankerend beleid Ontwikkeling Marktpromenadeplan' (12 december 2007) is opgesteld om de toekomstwaarde van de panden in de straten in het centrumgebied duidelijk in beeld te krijgen. Het beleid is er niet op gericht om bestaande rechten vast te leggen. Het wil door het bieden van eventueel extra functionele en ruimtelijke mogelijkheden de eigenaren stimuleren om te verplaatsen naar het Marktplan (voorheen Marktpromenadeplan) en tegelijkertijd de vrijkomende locaties te herontwikkelen, zodat ook een positieve impuls wordt gegeven aan de overige straten in het centrumgebied van Haaksbergen. Belangrijkste aandachtspunt is daarbij de concentratie van detailhandel binnen de centrumring.

Bestemmingsplan Centrum Haaksbergen 2013

Voor het centrum van Haaksbergen, met uitzondering van het gebied van het Marktplan, is in 2013 een bestemmingsplan vastgesteld. In dit plan zijn voor een groot deel van het plangebied centrumbestemmingen opgenomen, waarbinnen in meer of mindere mate een uitwisseling tussen verschillende functies als detailhandel, horeca, wonen en dienstverlening mogelijk wordt gemaakt. Hiervoor is gekozen in het streven naar onder meer flexibiliteit en het bevorderen van de levendigheid in bepaalde delen van het plangebied.

Afweging

Met voorliggend bestemmingsplan wordt een gat in de Markt van Haaksbergen op passende wijze opnieuw gevuld. Daarbij wordt aangesloten op een variant (variant 2) die is beschreven in het geldende ruimtelijke kader voor het gebied, de haalbaarheidsstudie 'De Markt Centraal'. Met de ruimtelijke opzet van het plan en de oriëntatie van de commerciële ruimtes op de Markt, ontstaat er een relatie met dat plein. De functie van de Markt als centraal dorpsplein en onderdeel van het kernwinkelgebied blijft daarmee behouden en wordt verder versterkt. Het plan sluit daarmee aan op de beleidsuitgangspunten, zoals geformuleerd in de haalbaarheidsstudie.

Vergeleken met variant 1 uit de haalbaarheidsstudie wordt er met het voorliggende plan een beperkt aantal vierkante meters aan commerciële ruimte toegevoegd in het centrum. Ook ten opzichte van wat er op grond van het geldende bestemmingsplan mogelijk was, is die toename beperkt. In de toets aan het provinciaal beleid in paragraaf 3.1 is hier al uitgebreid op ingegaan. Het ontstaan van onaanvaardbare leegstand in het centrum van Haaksbergen als gevolg van het plan ligt daarmee niet in de lijn der verwachting.

De realisatie van zes grondgebonden woningen en circa 24 (zorg)appartementen past binnen het Woonbeleid en het Woonprogramma van de gemeente. Door een gemengde centrumbestemming op te nemen voor het plandeel aan de Markt wordt een flexibele uitwisseling van functies mogelijk gemaakt.

Het plan draagt daarmee bij aan het realiseren van verschillende ambities uit de Structuurvisie, waaronder een sfeervol groen centrum met de Markt als stralend middelpunt, het versterken van de cultuurhistorische kwaliteit van de dorpsstructuur, het verbreden van het aanbod aan woonmilieus en het op peil houden en concentreren van het voorzieningenniveau.

Conclusie

De ontwikkeling is in het overeenstemming met het gemeentelijke beleid.

4.1 Gewenste ruimtelijk-functionele structuur

De Markt Centraal, variant II

In de haalbaarheidsstudie De Markt Centraal wordt ingegaan op een tweetal varianten die beide de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden en kansen van het centrum (Markt) in beeld brengen. Dit is nader beschreven in het gemeentelijke beleid (zie paragraaf 3.2). Gekozen is voor variant II, waarbij het stedenbouwkundige gat op de Markt wordt ingevuld met commerciele ruimten zonder supermarkt. De stedenbouwkundig afgeronde markt kan dan als identiteitsdrager en centraal ontmoetingspunt van de versterkte oostelijke pool van het kernwinkelgebied fungeren. De polenstructuur wordt hierna nader beschreven.

Tweepolenstructuur

Het winkelaanbod in het centrum van Haaksbergen wordt bij voorkeur geclusterd in een compact gebied en ‘opgespannen’ tussen twee sterke polen. De polen bestaan uit winkel(s) waar grote aantallen bezoekers op af komen en de bijbehorende parkeercapaciteit.

Functieprofiel deelgebieden centrum Haaksbergen (bron: DTNP)

Versterking zuidelijke pool

In deze visie bestaat het kernwinkelgebied uit de Spoorstraat, Blankenburgerstraat west en de Markt (zie ook Detailhandelsvisie Haaksbergen 2006). De noordelijke pool wordt gevormd door supermarkt Jumbo. Op dit moment is Jumbo de grootste trekker van het centrum met veruit het grootste aantal bezoekers per week (indicatie > 15.000). De zuidelijke pool bestaat uit warenhuis Hema. Bij voorkeur wordt vooral deze zuidelijke pool (en vervolgens het tussenliggende gebied) verder versterkt.

Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur (bron: DTNP)

Overige centrumstraten

De Molenstraat en de Jhr. von Heijdenstraat hebben een eigen positie binnen het centrumgebied. In dit soort aanloopstraten nemen de potenties voor winkels af. Deze (autobereikbare) centrumstraten blijven, naast doelgericht bezochte winkels, geschikt voor andere commerciële en niet-commerciële publieksfuncties.

Bijdrage Marktplan aan gewenste structuur

De Markt functioneert als scharnierpunt waar alle functies en bezoekers samenkomen. Dit plein heeft naast winkels ook een functie voor horeca, verblijven, warenmarkt, evenementen, toerisme, het gemeentehuis en de kerk. Om ook op doordeweekse dagen voldoende levendigheid op de Markt te creëren zijn de thans aanwezige functies niet toereikend. Toevoeging van een substantiële publiekstrekker is gewenst. De ontwikkeling van het nieuwe Marktplan draagt bij aan deze gewenste functioneel-ruimtelijke structuur (tweepolenstructuur).

4.2 Functioneel programma

Uitbreidingsmogelijkheden beperkt

De marktpotenties voor substantiële uitbreiding van het winkel- en overige voorzieningenaanbod in het centrum van Haaksbergen zijn zeer beperkt. Alle branches en type winkels en bedrijven die in Haaksbergen centrum verwacht mogen worden, zijn reeds aanwezig. Invulling van het nieuwe Marktplan betreft met name bestaande winkels en overige voorzieningen die beter passen op de Markt dan elders.

Interesse voor verplaatsing naar Marktplan

Om inzicht te krijgen in de interesse van bestaande aanbieders in het centrum is een ondernemersenquête gehouden. In totaal heeft 23% van alle ondernemers de enquête ingevuld. Hier wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten. 20 ondernemers hebben aangegeven mogelijk interesse te hebben in een vestigingslocatie in het nieuwe Marktplan. Het grootste deel wil graag een unit van 100 á 500 m² bvo.

De meeste mogelijk geïnteresseerde ondernemers geven aan enkele randvoorwaarden te hebben bij verplaatsing naar de Markt. Het gaat dan om voorwaarden als een kooppand, aantrekkelijk huurniveau en een gunstige vestigingslocatie. Hierdoor (en uit ervaring elders in het land) kan ervan uitgegaan worden dat het aantal ondernemers, dat uiteindelijk daadwerkelijk bereid en in staat is te verhuizen naar de Markt, beperkt zal zijn. Naar schatting gaat het uiteindelijk om 5 á 6 ondernemers, mede afhankelijk van het Marktplan.

Bescheiden commercieel programma

Voor de invulling van het Marktplan wordt in dit stadium uitgegaan van een commercieel programma dat bestaat uit enkele kleinere winkel/horecaunits (omvang van 100 á 500 m² bvo).

4.3 Indicatieve stedenbouwkundige opzet

Uitgangspunten

Uitgegaan is van de variant zonder supermarkt (variant 2 van DTNP). De uitwerking is op onderstaande afbeelding weergegeven.

Indicatieve stedenbouwkundige opzet

Winkels

Het open gedeelte aan de westzijde van de Markt wordt gevuld met commerciële ruimte met in totaal circa 1.000 m2 vvo. Deze ruimte biedt mogelijkheden voor de vestiging van horeca en winkels.

Woningen

Door het kleinere programma voor detailhandel of horeca is er meer ruimte aanwezig voor realisatie van woningen. Boven de commerciële ruimte worden circa 24 (zorg)appartementen gerealiseerd, in respectievelijk twee lagen en een kap (Markt) en één laag en een kap (westzijde). Tussen de twee blokjes met appartementen is een daktuin geprojecteerd.

Daarachter, aan de Hibbertsstraat is nu ook ruimte voor woningbouw, waarbij uitgegaan wordt van zes grondgebonden woningen van twee bouwlagen met een kap. Hiermee ontstaat een aantrekkelijk woonmilieu aan de rand van het centrum.

Op onderstaande afbeeldingen zijn in vogelvlucht globale impressies van de ontwikkeling weergegeven.

Indicatieve massastudie vanuit noordoosten (bron: Archimees)

Indicatieve massastudie vanuit noordwesten (bron: Archimees)

Indicatieve massastudie vanuit zuiden (bron: Archimees)

Parkeren

Het centrumparkeren betreft in het kader van het voorliggende bestemmingsplan verschillende kleinschalige parkeerterreinen. Op het middenterrein tussen de woningen en de appartementen zijn zes privé-parkeerplaatsen voor de grondgebonden woningen en 13 openbare parkeerplaatsen geprojecteerd. Ten zuiden van de grondgebonden woningen zijn daarnaast zeven openbare parkeerplaatsen geprojecteerd. Tenslotte worden 18 parkeerplaatsen circa 50 meter zuidelijker aan de Hibbertsstraat gerealiseerd. Bij nieuwe initiatieven geldt dat parkeercapaciteit die verdwijnt elders gecompenseerd dient te worden en dat de totale parkeerdruk in het centrum niet toeneemt. In beginsel wordt op het maaiveld tegemoet gekomen aan de parkeerbehoefte. In het volgende hoofdstuk (paragraaf 5.5) wordt nader ingegaan op de parkeerbehoefte in het plangebied op basis van de CROW-normering.

Groenvoorzieningen

De tuin van de pastorie wordt (deels) openbaar gemaakt zodat een aantrekkelijk park ontstaat in de luwte van het centrum. Het heeft een grote bijdrage aan een aantrekkelijk woonklimaat aan de Hibbertsstraat en omgeving.

4.4 Beeldkwaliteit

De Welstandsnota voorziet niet in dergelijke ingrijpende wijziging in de bestaande bebouwing. Om deze reden is voor het project een afzonderlijk beeldkwaliteitplan opgesteld ten behoeve van de welstandstoetsing. Het beeldkwaliteitplan kan worden gezien als een aanvulling op en wijziging van de Welstandsnota.

5.1 Bodem

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) besluit bodemkwaliteit. Bij transformatie van (delen van) het plangebied naar nieuwe functies dient rekening te worden gehouden met de bodemsituatie. Weliswaar zijn de aspecten van bodemverontreiniging en de noodzaak van sanering geregeld in afzonderlijke wetgeving met eigen procedures, dat neemt niet weg dat aannemelijk moet zijn gemaakt dat de aanwezige bodemverontreiniging aan de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Indien blijkt dat de bodemkwaliteit niet direct geschikt is voor de gewenste bestemming, zal een afweging gemaakt moeten worden over de in acht te nemen saneringswijze in relatie tot de maatschappelijke en financiële lasten.

Onderzoek

In het kader van de eerdere plannen voor het gebied is de bodemkwaliteit in beeld gebracht door middel van de volgende onderzoeken:

• Verkennend en aanvullend bodemonderzoek Centrum Haaksbergen (Grontmij, 11 september 2001, kenmerk 11/01197)
• Nader bodemonderzoek (Grontmij, briefrapportage, 11 december 2011, kenmerk 11/01232)
• Verkennend bodem- en asbestonderzoek Marktpromenadeplan Haaksbergen (Grontmij, 31 oktober 2007, kenmerk 9935407)

In het kader van het huidige plan wordt door de initiatiefnemer nieuw bodemonderzoek uitgevoerd.

Conclusie

Op grond van de genoemde onderzoeken is geconcludeerd dat gelet op de ligging van de verontreinigingen gesteld kon worden dat het geen belemmering opleverde voor het beoogde gebruik. De uitkomsten van het nieuwe bodemonderzoek worden te zijner tijd ingevoegd.

5.2 Archeologie en cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2019 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Onderzoek

ARCHEOLOGIE

In het kader van eerdere planvorming is in 2007 een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek uitgevoerd (RAAP rapport 1610 d.d. 16 oktober 2007). Op basis daarvan is een advies afgegeven dat door het bevoegd gezag, destijds nog de provincie, is overgenomen. Het advies houdt in dat er in zones waarin er als gevolg van de plannen bodemverstoringen zijn te voorzien, eerst een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd moet worden. Daartoe is er door RAAP ook een Programma van Eisen opgesteld. Dit programma van eisen is door het bevoegd gezag goedgekeurd. In de regels is daarom ter bescherming van de archeologische waarden een dubbelbestemming opgenomen die regelt dat omgevingsvergunning uitsluitend kan worden verleend indien vooraf een Programma van Eisen is opgesteld.

CULTUURHISTORIE

Het centrumgebied van Haaksbergen heeft in de eerste plaats een belangrijke functionele waarde. Opvallend hierbij is de grote diversiteit in bebouwing. Groene onderbrekingen versterken het dorpse karakter. Daar waar kleinschalige bebouwing en smalle straten het dorpsbeeld bepalen, is de cultuurhistorische waarde van het centrum het hoogst. Op een aantal plaatsen is nieuwe, ietwat te grootschalige, bebouwing toegevoegd, die bij toename hiervan het kleinschalige karakter zullen ondermijnen. Dit moet voorkomen worden. Belangrijk is om op te merken dat het relatief grote aantal rijks- en gemeentelijke monumenten waardevolle elementen vormen in het huidige beeld van Haaksbergen en een hoge belevingswaarde hebben. Het ontwerpen van bouwwerken in de nabijheid hiervan moet dan ook met aandacht gebeuren.

Conclusie

Voorafgaand aan de nieuwbouw zal een proefsleuvenonderzoek worden uitgevoerd. Dit betekent dat in de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan op het aspect archeologie is voorzien.

In de bebouwingswand aan de Markt bevindt zich ter hoogte van het plangebied nu een gat. Middels voorliggend plan wordt dit gat op passende wijze gevuld met bebouwing die de cultuurhistorische waarden van het gebied versterkt.

5.3 Water

Gemeentelijk Rioleringsplan 2017-2020

Het belangrijkste doel van riolering is om bij te dragen aan de volksgezondheid. Daarnaast is riolering van belang voor de bewoonbaarheid van de leefomgeving in de zin van droge voeten en voor bescherming van het milieu. Riolering is vooralsnog onmisbaar in stedelijk gebied. De aanleg en het beheer ervan is een kostbare aangelegenheid. Reden genoeg om als gemeente een rioleringsplan (GRP) te willen hebben waarin staat aangegeven:

• welk beleid de gemeente voert voor de zorgplichten riolering,
• wat de gemeente aan rioleringsvoorzieningen heeft,
• hoe deze worden beheerd, inclusief beleid voor personeel en middelen,
• welke voorzieningen aan vervanging of renovatie toe zijn, uitbesteding,
• welke verbeteringen nog nodig zijn, onder meer voor wateroverlast en milieu,
• hoeveel dat alles kost en
• hoe deze kosten op de burgers en bedrijven worden verhaald.

In het GRP is het hemelwaterbeleid voor nieuwbouw concreet uitgewerkt. Hierbij wordt de trits 'Vasthouden - Bergen - Afvoeren' en de trits 'Schoonhouden - Scheiden - Zuiveren' gehanteerd:

• 1. Hemelwater is in principe schoon en wordt zo min mogelijk verontreinigd.
• 2. Infiltratie van hemelwater op de plek waar het valt is de meest logische keuze.
• 3. Transport van hemelwater moet worden geminimaliseerd.
• 4. Bovengrondse afvoer van hemelwater heeft, voor zover nodig, de voorkeur boven riolering.
• 5. Rechtstreekse lozing van niet vervuilde oppervlakken op oppervlaktewater is vaak een goede oplossing voor straten en percelen die grenzen aan het water.
• 6. Samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelsgoten zodanig ontwerpen dat het hemelwater zoveel mogelijk bovengronds naar de gewenste plek wordt afgevoerd.
• 7. Wadi’s verdienen de voorkeur als een centrale infiltratievoorziening nodig is.
• 8. Dimensionering van infiltratievoorzieningen op basis van richtlijnen voor de berging en de overloop, waarbij de berging wordt betrokken op daken plus verharding.
• 9. Dimensionering van retentievoorzieningen en overig oppervlaktewater in overleg met het waterschap.
• 10. Infiltratie kan in sommige omstandigheden leiden tot grondwateroverlast.

Bovenstaande betreft een samenvatting van de concrete maatregelen. In de koopovereenkomst met de projectontwikkelaar wordt naar het GRP en de eisen daarin verwezen. De ontwikkelaar heeft zich verplicht hieraan te houden.

Watertoets

De watertoets - zoals deze in het kader van ruimtelijke plannen dient te worden uitgevoerd - is het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. De watertoets wordt uitgevoerd binnen de bestaande wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening en water. De watertoets vormt de verbindende schakel tussen het waterbeheer en de ruimtelijke ordening.

Uitgangspunten

Vanuit het oogpunt van duurzaamheid wordt gestreefd naar een zoveel mogelijk gesloten waterbalans. Voor een toename van de afvoer van water door uitbreiding van verharde oppervlakken dienen waterbeheersmogelijkheden te worden gecreëerd. Op deze manier worden eventuele problemen betreffende waterafvoer niet op omliggende gebieden afgewenteld. Door voldoende bergingsoppervlakte en een gedoseerde afvoer van het water op het hoofdwatersysteem zal de afvoer van het deelstroomgebied niet groter zijn dan in de huidige situatie.

Huidige situatie waterhuishouding

De bodem bestaat in het algemeen uit fijn tot matig fijn zand. Plaatselijk is een storende laagleem aangetroffen. De ontwateringsdiepte in het gebied is beperkt. In de directe omgeving is geen open water en zijn ook geen duikers of regenafvoeren door het plangebied of in de directe nabijheid van het plangebied aanwezig. In en rondom het plangebied ligt een gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie waterhuishouding

Door de ontwikkelingen van het Marktplan, is er sprake van een toename van verhard oppervlak waardoor het af te voeren water toeneemt. Om de toename niet op naastgelegen deelstroomgebieden af te wentelen, moet in het plangebied naar verwachting worden geborgen. Ten aanzien van huishoudelijk afvalwater geldt dat aangesloten moet worden op het bestaande vuilwaterstelsel. Bij de planvorming wordt dit verder uitgewerkt.

Duurzaam stedelijk waterbeheer

In relatie tot duurzaam stedelijk waterbeheer zal bij de inrichting van het plangebied rekening worden gehouden met de te gebruiken materialen in de te realiseren gebouwen of bouwwerken en verhardingen. De nadruk wordt gelegd op het gebruik van duurzame bouwmaterialen om schoon regenwater in het gebied te conserveren. Voorafgaand aan de uitvoering van de herinrichting van het openbaar gebied en de realisatie van de nieuwbouw wordt een verdere uitwerking van de waterhuishouding en riolering gedaan voor het Marktplan.

5.4 Flora en fauna

Voor het plangebied is de volgende wet- en regelgeving op het gebied van natuurbescherming relevant: de Wet natuurbescherming (Wnb) en de provinciale Omgevingsvisie en -verordening.

De Wnb is op 1 januari 2017 in werking getreden en betreft zowel soortenbescherming als bescherming van (Europese) natuurgebieden. In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningsplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (voorheen Ecologische Hoofdstructuur) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor provincie Overijssel uitgewerkt in de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening.

Onderzoek

Het deel van het plangebied waar ontwikkelingen plaatsvinden bestaat grotendeels uit onbebouwde gronden die intensief bemaaid worden. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen Natura 2000-gebieden of gebieden die deel uitmaken van de NNN waarop de ingreep een negatief effect zou kunnen hebben.

Er is een verkennende natuurtoets uitgevoerd. Op grond van de bevindingen in het rapport luidt de conclusie dat de aanwezige natuurwaarden geen belemmeringen opleveren voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.1 

5.5 Verkeer en parkeren

Verkeer

In het deel van het plangebied waar ontwikkelingen plaatsvinden, bevindt zich aan de Markt momenteel nog één te slopen pand met een gemengde bestemming. De bebouwing in de rest van het herontwikkelen deel is in het verleden reeds gesloopt. De verkeersgeneratie als gevolg van de huidige functies is daarmee beperkt.

Voorliggend plan maakt de bouw van zes grondgebonden woningen aan de Hibbertsstraat mogelijk. Aan de Markt wordt 1.000 m2 detailhandel/horeca mogelijk gemaakt met daarboven circa 24 (zorg)appartementen. Op grond van CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (ligging in centrum; matig stedelijk) kent het plan een weekdaggemiddelde verkeersgeneratie van circa 300 voertuigbewegingen. Gezien de gemeten verkeersintensiteiten op de wegen in de omgeving van het plangebied, zorgt het plan daarmee niet voor een onevenredige toename van de hoeveelheid verkeer. De voertuigbewegingen gaan op in het heersende verkeersbeeld.

Parkeren

Het uitgangspunt is dat een ontwikkeling voorziet in de eigen parkeerbehoefte. Voor de zes grondgebonden woningen wordt uitgegaan van één parkeerplaats per woning op eigen terrein. Voor de appartementen is uitgegaan 12 goedkope appartementen en 12 zorgappartementen met een parkeervraag van respectievelijk 12 en 6 parkeerplaatsen. Voor de 1.000 m2 commerciële ruimte (ruimte ten behoeve van detailhandel/horeca) wordt een parkeernorm gehanteerd van 20 parkeerplaatsen.

In totaal moeten er daarmee 38 parkeerplaatsen in openbaar gebied worden gerealiseerd. Twintig van die parkeerplaatsen zijn ter hoogte van de toekomstige ontwikkeling geprojecteerd. De overige 18 parkeerplaatsen worden circa 50 meter zuidelijker aan de Hibbertsstraat gerealiseerd. Het plan voorziet daarmee in de eigen parkeerbehoefte.

5.6 Geluid

Wegverkeerslawaai

Het bestemmingsplan biedt onder andere de mogelijkheid tot het realiseren van woningbouw. De Wet geluidhinder beschouwt woningen als geluidgevoelige gebouwen. Onderzocht dient te worden of toetsing aan de Wet geluidhinder dient plaats te vinden.

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Bij de bouw van geluidsgevoelige objecten binnen deze zones dient akoestisch onderzoek plaats te vinden. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt. De zone in binnenstedelijk gebied bedraagt 200 m uit de as van de weg. Voor het grootste deel van de wegen in en direct rondom het plangebied is sprake van een woonervenregime of een 30 km/uur gebied. Voor de overige wegen geldt dat deze de functie hebben van erftoegangsweg, waar de vormgeving en het functionele gebruik op aansluiten. Voor deze wegen is vanuit wettelijk oogpunt nader onderzoek niet nodig. Echter vanuit de vereiste van een goede ruimtelijke ordening is alsnog voor de Hibbertstraat onderzoek verricht. Dit met in achtneming van de daadwerkelijke verkeersfunctie van deze weg.

Op enige afstand van het plangebied liggen de Blankenburgerstraat en de Eibergsestraat. Deze wegen kennen een 50 km/uur regime en derhalve ook een zone. De te realiseren woningen liggen binnen deze onderzoekszone.

Behoudens situaties waarbij door Gedeputeerde Staten of burgemeester en wethouders een hogere waarde is vastgesteld, geldt voor geluidsgevoelige objecten binnen een zone als hoogst toelaatbare geluidsbelasting van de gevel 48 dB. Bij het voorbereiden van een plan dat geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op grond behorende bij een zone, dienen burgemeester en wethouders een akoestisch onderzoek in te stellen.

Indien de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde van 48 dB te boven gaat, kunnen burgemeester en wethouders, mits gemotiveerd, een hogere waarde vaststellen tot 63 dB (artikel 83 van de Wet geluidhinder).

Berekeningen

De berekening is als Bijlage 1 Akoestisch onderzoek aan dit plan toegevoegd. De conclusie uit de berekening is dat ten aanzien van de Blankenburgstraat en Eibergsestraat aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan. Voor de Hibbertsstraat (30 km/uur-gebied) dienen aanvullende geluidwerende maatregelen te worden genomen om niet de binnenwaarde van 33 dB te overschrijden. Deze maatregelen dienen in het kader van het bouwplantraject geconcretiseerd te zijn.

5.7 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Onderzoek

Op grond van de nibm-tool (versie juli 2016) is een project pas in betekende mate bij een toename van het aantal verkeersbewegingen met ruim 800 per dag (met 5% aandeel vrachtverkeer). Het project betreft de realisatie van 30 woningen en 1.000 m² detailhandel of horeca.

Het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling zal ruimschoots onder het genoemde aantal van 800 per dag blijven. Het project leidt niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit met 3% en kan als 'niet in betekenende mate' worden beschouwd. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het project.

5.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans dat een persoon die (onafgebroken aanwezig en onbeschermd) op een bepaalde plaats overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit. Het GR bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit.

Inrichtingen

Om te bepalen of nabij het plangebied risicovolle inrichtingen liggen die een belemmering vormen voor het planvoornemen, is de risicokaart geraadpleegd. De navolgende figuur geeft de situatie rond het plangebied (blauwe cirkel) weer.

Uitsnede risicokaart met plangebied (blauwe cirkel)

De risicokaart geeft weer dat op circa 800 m ten oosten van het plangebied een lpg-tankstation ligt en op circa 500 meter ten westen vuurwerkverkoop plaatsvindt. Vanwege deze grote afstanden ligt het plangebied buiten de invloedssfeer van deze inrichtingen.

De (overige) risicovolle inrichtingen liggen op een dusdanig grote afstand dat zij, mede gezien het risico dat zij uitdragen, het planvoornemen niet belemmeren.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Op circa 400 m ten zuidoosten van het plangebied ligt de weg N18. Over deze weg vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het betreffende wegvak heeft geen veiligheidszone (PR-max, vergelijkbaar met het plaatsgebonden risico) en geen plasbrandaandachtsgebied (gebied waarbinnen de oprichting van objecten ten behoeve van minder-zelfredzame personen in principe niet is toegestaan). De weg beschikt wel over een zone van 200 m waarbinnen het groepsrisico moet worden beschouwd. Het plangebied ligt hier ruimschoots buiten.

De (overige) wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, liggen op dusdanig grote afstand dat het plangebied niet binnen de invloedssfeer ligt.

Buisleidingen

Op circa 500 m ten westen van het plangebied ligt een aardgastransportleiding van de Gasunie (N-569-81). De druk bedraagt 40 bar en de diameter 6 inch, waardoor deze leiding een grootste afstand van 70 m heeft (invloedsgebied van het groepsrisico). Het plangebied valt hier ruim buiten.

Overige leidingen zijn niet aanwezig in de nabijheid van het plangebied, waardoor geen belemmeringen optreden ten aanzien van het planvoornemen.

Conclusie

Binnen of in de directe nabijheid van het plangebied zijn geen inrichtingen, (spoor)wegen, vaarwegen en buisleidingen gelegen die in het kader van externe veiligheid en beperking vormen voor de beoogde ontwikkeling.

5.9 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Het hinderonderzoek richt zich op hinder in de vorm van geur, geluid, stof en gevaar vanwege bedrijven in de omgeving. De mogelijke hinder vanwege omliggende bedrijven wordt inzichtelijk gemaakt door gebruik te maken van de aanbevolen richtafstanden uit de publicatie Bedrijven en Milieuzonering (VNG, 2009).

Onderzoek

Dit bestemmingplan maakt de ontwikkeling van woningen en winkels mogelijk. Het centrum van Haaksbergen waar dit plan betrekking op heeft bestaat voornamelijk uit dezelfde, gemengde, functies. Een concflict in kader van de bedrijven en milieuzonering is dan ook niet te verwachten.

Conclusie

De conclusie is dat er op het gebied van bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen voor de beoogde functies in het plangebied optreden.

5.10 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied liggen geen regionale leidingen en hoofdleidingen en -kabels die planologische beperkingen opleggen ten aanzien van de voorziene ontwikkelingen. Om na te gaan of er eventueel lokale leidingen aanwezig zijn die bij de uitvoering van het plan van belang zijn, wordt te zijner tijd een zogeheten KLIC-melding gedaan.

6.1 Inleiding

In dit onderdeel van de toelichting wordt nader ingegaan op de vormgeving van de verbeelding en de regels. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben juridische betekenis.

De regels zijn ondergebracht in de volgende vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (inleidende regels) bevat de begrippen en de wijze van meten. Deze regels beogen een juiste interpretatie en toepassing van de regels in de overige hoofdstukken te waarborgen;
• Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) bevat de eigenlijke regels bij de bestemmingen. Per bestemming zijn een bestemmingsomschrijving, de bouwregels en eventueel een nadere eis of afwijkingsregel opgenomen;
• Hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat de anti-dubbeltelbepaling, algemene afwijkings- en gebruiksregels, alsmede de algemene wijzigings- en procedureregels;
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels) bevat het overgangsrecht en de slotregel.

Het bestemmingsplan is overeenkomstig artikel 3.1.3 van het Besluit ruimtelijke ordening vervat in een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden aangegeven. De inleidende regels (begrippen en wijze van meten) sluiten tevens aan bij de eisen van het Besluit ruimtelijke ordening en de SVBP 2012. In het voorliggende bestemmingsplan worden de nieuwe begrippen voorzover van toepassing, uit de Wabo gehanteerd.

Planvorm

In het voorliggende bestemmingsplan is er voor gekozen middels een gedetailleerde opzet nieuwe ontwikkelingen vast te leggen, namelijk de realisatie van centrumvoorzieningen en woningbouw.

6.2 Bestemmingen

Centrum - 1

Binnen deze bestemming worden in beginsel geen beperkingen opgelegd aan die functies en activiteiten, die een goede centrumontwikkeling bevorderen. Binnen deze bestemming zijn detailhandel (met uitzondering van supermarkten), zakelijke dienstverlening, maatschappelijke doeleinden op de begane grond toegestaan. Voor de gronden ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' geldt dat detailhandel ook op de verdiepingen is toegestaan. Wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep en/of bijzondere woonvoorzieningen is op alle bouwlagen toegestaan.

Bestemming Centrum - 1, noordzijde en noordoostzijde

Centrum - 2

Deze bestemming is voor wat betreft de functies gelijk aan de bestemming 'Centrum - 1', met dien verstande dat het gebruik van gronden voor wonen uitsluitend is toegestaan op de verdiepingen van de gebouwen. Binnen de bestemming is detailhandel/horeca toegestaan met een maximum vvo van 1.000 m² (met uitzondering van supermarkten). In de bestemming is het bouwen van vrijstaande bouwwerken en overkappingen ten behoeve van de naastgelegen bestemming Wonen toegestaan onder de voorwaarde dat per hoofdgebouw maximaal 50 m² aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan en niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd. Hierbij wordt opgemerkt dat de bijbehorende bouwwerken ook mogen worden opgericht binnen de bestemming Wonen, met dien verstande dat altijd dient te worden voldaan aan de voorgeschreven maximale oppervlakte en bebouwingspercentage.

Bestemming Centrum - 2, zuidzijde

Zowel in de bestemming Centrum - 1 als in de bestemming Centrum - 2 is in de regels voorgeschreven dat de gebouwen dienen te worden voorzien van een kap.

Tuin

De voortuinen van de aaneengebouwde woningen zijn bestemd voor tuin.

Verkeer - Verblijf

De gronden met de bestemming 'Verkeer – Verblijf' zijn bestemd voor verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen. Bij deze bestemming behoren de voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en water. Op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Wonen

In de woonbestemming is wonen, al dan niet in combinatie met het aan huis verbonden beroep en/of bijzondere woonvoorzieningen toegestaan. Onder aan huis verbonden beroep verstaat het plan een dienstverlenend beroep dat op kleine schaal in een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Gebouwen mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak, waarbij de aangegeven maatvoeringen de maximaal toelaatbare maatvoeringen bedragen. In de bestemming is per hoofdgebouw maximaal 50 m² aan bijbehorende bouwwerken toegestaan en mag niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd. Hierbij wordt opgemerkt dat de bijbehorende bouwwerken ook mogen worden opgericht binnen de bestemming Centrum - 2, met dien verstande dat altijd dient te worden voldaan aan de voorgeschreven maximale oppervlakte en bebouwingspercentage.

Waarde - Archeologie - historische kern

Ter bescherming van de in het plangebied aanwezige archeologische waarden is een dubbelbestemming opgenomen. Voor een activiteit bouwen van een bouwwerk groter dan 50 m² en met een diepte van 50 cm of meer, dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.

Waarde - Beeldbepalende boom

In dit artikel wordt de bescherming van de hierin opgenomen beeldbepalende en waardevolle boom geregeld.

6.3 Afwijkings- en wijzigingsregels

Algemene gebruiksregels

Dit artikel regelt het algemene strijdige gebruik, maar geeft ook nadere regels voor aan huis verbonden beroepen en bedrijfsmatige activiteiten en het oprichten van een bed & breakfast.

Algemene afwijkingsregels

In het bestemmingsplan zijn een aantal algemene afwijkingen (voorheen binnenplanse ontheffingen) opgenomen om bij omgevingsvergunning af te wijken van de bestemmingsregels.

Er kan onder andere afgeweken worden voor de in het plan gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Verder zijn kleine utilitaire gebouwen, zoals transformatorstations, gemalen en gasdrukregel- en meetstations via afwijking mogelijk, mits de oppervlakte van elk van deze gebouwtjes niet meer zal bedragen dan 20 m² en de bouwhoogte ervan niet meer zal bedragen dan 4 m.

Voor wat betreft de te volgen procedure is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Algemene procedureregels

In dit artikel is de procedure geregeld die moet worden gevolgd bij het stellen van nadere eisen.

Overige regels

PARKEERREGELS

Op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 (Stb. 2014-458) van kracht geworden. Dit heeft tot gevolg dat onder andere de regeling aangaande parkeergelegenheid en laad- en los mogelijkheden bij of in gebouwen in de Bouwverordening per 1 juli 2018 in het geheel vervalt. Voor nieuwe bestemmingsplannen en beheersverordeningen die na 28 november 2014 zijn of worden vastgesteld,  gelden de stedenbouwkundige bepalingen (waaronder de parkeerregeling) ook niet meer. Dit betekent dat er vanaf die datum in de bestemmingsplannen zelf, voor zover nodig, moet zijn voorzien in parkeerregelingen. In dit verband is er in de overige regels van dit bestemmingsplan een parkeerregeling opgenomen waardoor de gemeente de mogelijkheid heeft om met name bij verandering van functies binnen een bestemming te toetsen op parkeergelegenheid, zodat er geen problemen ontstaan in de openbare ruimte.

Overgangs- en slotregels

Het Besluit ruimtelijke ordening regelt het overgangsrecht voor het bouwen en het gebruik van bouwwerken. Dit is in het bestemmingsplan overgenomen. De slotregel bepaalt hoe het bestemmingsplan aangehaald kan worden.

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening geeft de toelichting inzicht in de uitvoerbaarheid van het plan. Voor de deelgebieden die de gemeente in eigendom heeft is dekking georganiseerd. Deze dekking leidt tot een haalbare realisatie. Ten aanzien van de deelgebieden waarvan de gemeente geen eigendom heeft neemt zij geen risicodragende positie in. Voor die gronden is het bestemmingsplan slechts het voorwaardenscheppende kader voor de gewenste ontwikkelingen. Voor wat betreft de wijzigingsbevoegdheden die zijn opgenomen geldt dat zulks eventueel gefaseerd gebeurt en wel voor eigen rekening en risico van de exploitant.

Ingevolge het bepaalde in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een krachtens het Bro aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan kan de raad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Aan die voorwaarde wordt voldaan. Voor zover het bestemmingsplan voorziet in bouwplannen heeft de gemeente ter plaatse een grondpositie. In die hoedanigheid kan zij voorzien in het benodigde kostenverhaal. Dit betekent dat de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan niet aan de orde is.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het voorontwerpplan toegezonden aan een aantal vaste overleg- en adviesinstanties. De uitkomsten daarvan worden te zijner tijd verwerkt. Ook de resultaten van de zienswijzefase worden hier uiteengezet wanneer deze beschikbaar zijn.