Bestemmingsplan St. Isidorushoeve, uitbreidingslocatie Hoeve-oost

2.3 Het plan

uitgangspunten

Ter voorbereiding op de stedenbouwkundige uitwerking van het plangebied is in samenwerking met SAB een stedenbouwkundig programma van eisen opgesteld. Naast de fysieke randvoorwaarden en beleidsuitgangspunten zijn hierin stedenbouwkundige uitgangspunten geformuleerd die volgen uit een analyse van de plek (landschapsstructuur, cultuurhistorie, randen van het gebied en bebouwingsstructuur). In het navolgende zijn de belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden weergegeven:

• ontwikkelingsrichting: hoofdrichting haaks op de watergang of de Goorsestraat;
• rooilijnen: langs de Goorsestraat de gebouwen onderling laten verspringen en in de achterliggende straten continu rooilijnen toepassen;
• massaopbouw: toepassen van kleinschalige woningen met open zijtuinen langs de randen aan de west- en zuidzijde met mogelijk onderling verschil in de situering, grootschaliger rijwoningen en/of meergezinswoningen mogelijk intern in het plan;
• situering randen: het heeft de voorkeur om woningen gesitueerd aan de Goorsestraat met de voorzijden hierop te laten aansluiten. Het heeft de voorkeur de woningen aan de oostzijde van het plangebied met de koppen te grenzen aan de groene rand. De noordzijde van het plangebied mag geprojecteerd aansluiten op het bestaande plan Kemerij. De zuidzijde van het plangebied mag afwisselend begrensd worden door voor- en zijkanten;
• beeldkwaliteit: het beeldkwaliteitplan zal het toetsingskader vormen voor de beeldkwaliteit; de randen van het plangebied zullen zwaarder getoetst worden dan het interieur van het plan;
• voor het stedenbouwkundige Programma van Eisen zijn twee modellen opgesteld waar uiteindelijk één model uit gekozen is. De twee modellen worden hieronder gemotiveerd:

Model 1: De gebogen wegen van het plan Kemerij zijn in dit model doorgetrokken tot een nieuw woonveld langs de zuidelijke plangrens, dat door zijn rechthoekige vorm aansluit bij de ontginningskarakteristiek van St. Isidorushoeve. Langs de noordzijde van dit veld loopt een zichtlijn naar het buitengebied. Centraal in het plan, bij de overgang van de twee delen, is een appartementengebouw gesitueerd in een parkje met een speelplek en een wadi. Een voetpad verbindt dit parkje met de zuidelijke rand van het plan. Een tweede groenplek wordt gevormd door de rand langs de parallelweg. Hier is ruimte voor oppervlaktewater in de vorm van een smalle waterpartij. Langs de rand van de Goorsestraat staan ten behoeve van de afscherming van het geluid geschakelde twee twee-onder-één-kapwoningen. De overige randen bevatten vrijstaande woningen in een wisselende situering.

stedenbouwkundig model 1

Type woning	Aantal
Vrijstaand	16
Rijwoning	8
Appartement	11
Tweekap	22
Totaal	57

Model 2: De gebogen structuurlijnen uit het plan Kemerij zijn in deze variant doorgetrokken tot aan de zuidelijke begrenzing van het plangebied. De meest oostelijk gebogen weg is verschoven richting de watergang aan de oostzijde teneinde hier woningen met voorkanten naar het buitengebied te maken. De centrale noord-zuidgerichte weg wordt aan de zuidelijke plangrens afgebogen als herhaling van de entree van het plan aan de noordzijde. Centraal in het plan is een schegvorming groengebied gepland, ten behoeve van spelen en wateropvang (wadi). In dit groengebied is het appartementengebouw gesitueerd. Ook in dit model is een waterpartij gedacht bij de entree, en zijn de woningen geplaatst volgens de principes beschreven in de stedenbouwkundige uitgangspunten. Er is gekozen voor een variant gebaseerd op het tweede model. De definitieve uitwerking is verderop in de paragraaf terug te vinden bij de planbeschrijving. Het verschil in inrichting is dat het appartementengebouw gespiegeld is weergegeven ten opzichte van het tweede model. Ook is ten hoogte van het appartementengebouw aan de oostelijke grens van het plangebied een groenstrook aangebracht.

stedenbouwkundig model 2

Type woning	Aantal
Vrijstaand	17
Rijwoning	10
Appartement	11
Tweekap	24
Totaal	62

planbeschrijving

bebouwingsstructuur

Het plan voorziet in de realisatie van circa 61 woningen in verschillende woningbouwcategorieën, zoals weergegeven in de tabel hieronder. Overeenkomstig voornoemde uitgangspunten zijn in het plan verschillende typen woningen door elkaar toegepast. Daarnaast is gekozen voor het open houden van zijtuinen. Hiermee wordt voorkomen dat bebouwing aaneengebouwd wordt. De sterke afwisseling in bebouwing dient behouden te blijven; herhaling van bouwvormen wordt niet toegestaan. Dit komt de versterking van het dorpse karakter van het lint ten goede. Het appartementengebouw is in het oostelijk deel van het plangebied gesitueerd. De rijwoningen zijn gesitueerd in het westelijk deel van het plangebied en zijn gesplitst in twee rijen. De tweekappers en de vrijstaande woningen zijn gemixt over het noordelijk en zuidelijk deel van het plangebied.

Type woning	Aantal
Vrijstaand	22
Rijwoning	8
Appartement	11
Tweekap	20
Totaal	61

Mocht er geen vraag naar appartementen zijn, dan kunnen op deze plek zes tot acht grondgebonden woningen gerealiseerd worden. De realisatie van acht grondgebonden woningen is mogelijk, maar gelet op de ruimtelijke inpassing heeft het de voorkeur om zes grondgebonden woningen te realiseren. Bij de realisatie van acht grondgebonden woningen levert dit voor de waterberging in het plangebied echter geen problemen op.

indicatieve verkaveling

groenstructuur

De groenstructuur in het plangebied wordt gevormd door een centraal groengebied rond het appartementengebouw. In dit groengebied is ook ruimte voor spelen.

Verder vormen de randen van het plangebied de groenstructuur. De oostzijde van het plangebied grenst aan de bestaande watergang, hier grenzen tuinen aan het groen. Vanuit het landschap is het wenselijk de bebouwing af te schermen. Om ook de ecologische functie van de waterloop te versterken, wordt een stevige beplantingsstrook langs de waterloop gelegd. De zuid-oostzijde van het plan grenst aan een weiland. De bebouwing vormt hier een tamelijk harde overgang naar het landelijk gebied. Een bomenrij langs de woonstraat verzacht dit beeld op een manier die passend is bij het landschap. De parallelweg langs de Goorsestraat wordt gekenmerkt door openheid en zicht op de omgeving. Er wordt een aantal boomgroepen in gras geplant, passend bij de achtergelegen bebouwing, en niet als doorgaande rij behorend bij de Goorsestraat. In de noordwestelijke hoek kan door de beplanting een afscheiding worden gecreëerd met het minder fraaie beeld van het tankstation en de bedrijvigheid langs dit deel van de Goorsestraat. De rand met de Kemerij tenslotte dient vrij ongemerkt over te lopen naar de nieuwe woonwijk. Dit zal voornamelijk met tuinen gebeuren. De meest praktische plek is centraal in het plan. Mogelijk kunnen deze groenplekken gekoppeld worden aan de beschreven ontwikkelingsstructuur en daarmee deze structuur ondersteunen. De groenplekken vormen daarmee mogelijk een verbinding met het groene buitengebied.

water

In het plangebied worden wadi's gerealiseerd in het centrale groengebied. Deze wateren af op de bestaande watergang aan de noord-oostzijde van het plangebied. De bermsloot langs de Goorsestraat blijft gehandhaafd.

ontsluiting

De woningen worden ontsloten via de bestaande woonstraten in de Kemerij, welke
worden doorgetrokken in voorliggend plangebied. De Kemerij sluit vervolgens aan op de Beckummerweg.

langzaam verkeerroutes

De veiligste verbinding richting het dorp is voor langzaam verkeer via de Kemerij, richting de Beckummerweg. In het oosten van het plangebied is een aansluiting opgenomen richting het schouwpad. In het gehele plangebied worden langs de woonstraten voetpaden aangelegd.

parkeren algemeen

Voor het parkeren geldt dat voor de vrijstaande woningen en de tweekappers minstens één auto per woning op eigen erf geparkeerd dient te worden. De overige parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de wijk.

beeldkwaliteit

Voor het voorliggende plan is het beeldkwaliteitplan St. Isidorushoeve-oost opgesteld. Het beeldkwaliteitplan maakt op grond van de bebouwingstypologie onderscheid in de volgende drie deelgebieden;

• het parkje;
• middengebied;
• randgebied.

Het beeldkwaliteitplan heeft tot doel een kader te bieden waarbinnen de gewenste stedenbouwkundige en architectonische uitwerking en planbeoordeling kan plaatsvinden. Het gaat hier met name om de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitplan geeft richtlijnen om de ruimtelijke kwaliteit te bevorderen.

Het beeldkwaliteitplan vult het bestemmingsplan aan. De zaken die geregeld worden in het beeldkwaliteitplan kunnen niet in een bestemmingsplan worden opgenomen met een bindende werking. Het beeldkwaliteitplan vormt, na vaststelling door de gemeenteraad, een toetsingskader voor bouwplannen. Het gaat hierbij om de inrichting van de openbare ruimte, architectuur, stedenbouw en landschap.

conclusie

Geconcludeerd kan worden dat met het voorliggende plan wordt bijgedragen aan het ontstaan van een samenhangende wijk die aansluit op de omgeving en op de woningvraag in een groene landelijke setting. De woningen en appartementen aan de zuidwestzijde van het plangebied zijn georiënteerd op de Goorsestraat. De woningen aan de zuid- en zuid-westrand zijn georiënteerd op het buitengebied. De overige woningen in het plangebied zijn gericht op de interne ontsluitingswegen. De nieuwbouw van St. Isidorushoeve-oost bestaat uit circa 61 woningen en appartementen. De opgave bestaat uit 20 twee-onder-één-kapwoningen, bestaande uit twee bouwlagen plus kap. De 11 appartementen worden ondergebracht in één complex, bestaande uit 3 bouwlagen. De 8 rijwoningen bestaan uit 2 woonblokken in de vorm van één of twee bouwlagen plus kap. De 22 vrijstaande woningen bestaan uit 2 lagen plus kap (vrij ontwerp).